任志強(qiáng)：樓市還未進(jìn)入分水嶺

　　去年我們看到，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投入資金下降大約9個(gè)多點(diǎn)。上游有鋼鐵、水泥、玻璃、機(jī)械生產(chǎn)，下游有建材、家裝、家電等，都受到影響。陶瓷行業(yè)去年靠前次出現(xiàn)虧損，好幾個(gè)行業(yè)去年出現(xiàn)虧損，過(guò)去都是上升的。這對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響是巨大的。去年經(jīng)濟(jì)下滑速度挺快，今年中點(diǎn)相關(guān)部門出臺(tái)了一些措施，很多人說(shuō)為了救房地產(chǎn)，我個(gè)人覺(jué)得不是，可能是為了要穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。
　　
　　目前的房地產(chǎn)政策，還是處于緊縮狀態(tài)和正常狀態(tài)之間的調(diào)整過(guò)程。這次政策調(diào)整可能對(duì)市場(chǎng)有一些影響，但是影響沒(méi)有預(yù)期中那么大。所以估計(jì)還會(huì)有以國(guó)務(wù)院名義出臺(tái)的相關(guān)政策，否則今年沒(méi)政策出臺(tái)，估計(jì)投入資金增速會(huì)降到5%左右。

　　記者：我們了解到房地產(chǎn)調(diào)控有一個(gè)思路，靠前階段穩(wěn)定住房消費(fèi)，第二階段調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。第三階段如果政策效果達(dá)不到，可能還會(huì)出臺(tái)進(jìn)一步強(qiáng)化措施。你怎么看現(xiàn)在這些政策的效果？
　　
　　任志強(qiáng)：在整個(gè)中國(guó)GDP的分類中，投入資金還是占主要地位的。美國(guó)可能消費(fèi)占到GDP70%，我們現(xiàn)在消費(fèi)占不到50%，個(gè)人消費(fèi)大概只有30%，這個(gè)比重是非常低的。出口已經(jīng)變成基本打平或負(fù)增長(zhǎng)。投入資金中，房地產(chǎn)大概占到25%左右。從歷史上來(lái)看，房地產(chǎn)從來(lái)在各個(gè)國(guó)家都是支柱產(chǎn)業(yè)。
　　
　　比如在美國(guó)，房地產(chǎn)仍然占主要地位。美國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到90%多，但它有舊城改造，居民居住面積不斷擴(kuò)大，還有大量升級(jí)置業(yè)需求。上個(gè)世紀(jì)90年代，美國(guó)戶均房屋面積大概90平方米，但到了2010年戶均250平方米，翻了一倍多。我們現(xiàn)在戶均面積大概只有70平方米，擁有100平方米以上房子的居民不超過(guò)20%。是不是我們擁有原來(lái)的那些小房就不改造了？總理講話里，特別講到改善性需求。
　　
　　這一輪政策要點(diǎn)，是把二套房首付問(wèn)題和貸款問(wèn)題解決得更好一點(diǎn)，就是因?yàn)槭菑男》孔酉虼蠓孔影峒业倪^(guò)程。我們過(guò)去提剛需，解決的是房子從沒(méi)有到有的問(wèn)題，現(xiàn)在要解決的是升級(jí)，從有到好。下一步可能是從好變成華麗，這是不斷發(fā)展的過(guò)程。
　　
　　對(duì)美國(guó)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)有物業(yè)稅。很多國(guó)家也用物業(yè)稅來(lái)支撐地方財(cái)政收入，所以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)非常重要。中國(guó)要建立長(zhǎng)期的法律關(guān)系，用于保證長(zhǎng)效機(jī)制，和可預(yù)期的環(huán)境。從目前來(lái)看，我們?nèi)钡那∏∈峭ㄟ^(guò)人大立法來(lái)解決穩(wěn)定預(yù)期，總是用行政調(diào)來(lái)調(diào)去，不是一個(gè)好的趨勢(shì)。
　　
　　記者：你剛才提到市場(chǎng)可能會(huì)有一些分化。三四線市場(chǎng)，它的財(cái)政支撐，對(duì)賣地的依賴更大。但是這些市場(chǎng)，特別是這種庫(kù)存過(guò)多的市場(chǎng)，你怎么看？
　　
　　任志強(qiáng)：你憑什么說(shuō)庫(kù)存過(guò)多？你說(shuō)哪個(gè)市場(chǎng)庫(kù)存多？
　　
　　記者：三四線城市。
　　
　　任志強(qiáng)：我不覺(jué)得是三四線城市。從去年來(lái)說(shuō)，東部地區(qū)地產(chǎn)銷售下降15%，而中部和西部地區(qū)基本上沒(méi)出現(xiàn)銷售下降。中部和西部地區(qū)比東部地區(qū)三四線城市更多，沒(méi)有一線城市。三四線城市有些確實(shí)供應(yīng)過(guò)大，大概能數(shù)出10個(gè)到14個(gè)城市，主要可能還是人口遷移造成的。就當(dāng)?shù)厝丝谟?jì)算的話，可能沒(méi)有那么大數(shù)量。毛病在于什么呢？
　　
　　每個(gè)地方相關(guān)部門都希望自己城鎮(zhèn)化率較高，希望自己的城鎮(zhèn)化率能替代別人的城鎮(zhèn)化率�，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)大概7億人口在城市，但按照各個(gè)地方城市的規(guī)劃，累積起來(lái)總的城鎮(zhèn)化率需求，大概有16億人在城市。有一些城市一定是規(guī)劃失誤，很多庫(kù)存，人口不到那兒去，它就會(huì)爛掉，是死庫(kù)存。
　　
　　產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化一定是并行的。有些地方相關(guān)部門只想城鎮(zhèn)化，卻沒(méi)有想到產(chǎn)業(yè)支撐。所以它的人口轉(zhuǎn)移到別的地區(qū)，這個(gè)地區(qū)空了，另一個(gè)地區(qū)可能供不應(yīng)求。所以，不能用個(gè)人感覺(jué)去評(píng)判三四線城市都存在著危機(jī)，實(shí)際是區(qū)域差別巨大，有些二線城市問(wèn)題也很多。哈爾濱、沈陽(yáng)等城市，都存在一些問(wèn)題，可能比部分三四線城市問(wèn)題還嚴(yán)重。
　　
　　記者：較近房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，跟國(guó)有企業(yè)混改又碰到一起了。我們一線調(diào)研中，感覺(jué)也有國(guó)有企業(yè)的房企，在嘗試做混改。但有一部分，尤其是央企，他也挺擔(dān)心的，可能涉及到母公司，或者激勵(lì)平衡問(wèn)題，你怎么看這個(gè)問(wèn)題？
　　
　　任志強(qiáng)：在全國(guó)統(tǒng)計(jì)中，房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很大，但央企你能數(shù)出多少個(gè)來(lái)？還是以民營(yíng)企業(yè)為主。為什么我們投入資金會(huì)掉下來(lái)，就是因?yàn)槊耖g投入資金占主要，國(guó)有投入資金占少數(shù)。所以很明顯的，民間投入資金掉下來(lái)之后，國(guó)有投入資金再想拉拉不動(dòng)了。改到哪兒去呢？要不然就退出，要不然就兼并，國(guó)有企業(yè)兼并重組是非常正常的。做不到就是因?yàn)橛醒肫�。從現(xiàn)在來(lái)看，私營(yíng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效率，比央企和國(guó)有企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效率要高30%。如果我們把現(xiàn)有的占國(guó)有資源巨大比重的這些資產(chǎn)，變成民營(yíng)資產(chǎn)，就是現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至少提高30%。那是好事兒，毛病就在于沒(méi)有拿出一個(gè)好的辦法。國(guó)有企業(yè)再改變是早晚的事兒。