任志強：樓市還未進入分水嶺

【中玻網(wǎng)】關(guān)于樓市分水嶺的說法，任志強稱，我不認(rèn)為是分水嶺。過去十年，房價波動基本是隨政策變化形成。中國一方面想解決低收入家庭住房問題，另一方面要解決它對中國經(jīng)濟的拉動問題，因此形成了雙重力量的調(diào)控措施。
　　
　　據(jù)報道，較新的一條置頂信息里，從來不說繞口令的任志強，在鏡頭前認(rèn)真說著，“說是說，梭是梭，說說是說說，梭梭是梭梭。說好梭與說，一起種梭梭”。這是一場名為“梭梭大戰(zhàn)荒漠”的活動，截至4月21日，任志強的戰(zhàn)隊已勸募1900余人，善款總額超過6萬元，將化為6千余顆梭梭樹，守護荒漠地區(qū)自然。
　　
　　實際上，任志強去年就捐贈了2萬顆梭梭樹。今年1月，這些“梭梭樹寶寶”寫來感謝信，叫他“任志強爸爸”，他把這封信放到了自己的辦公地。一同被收藏的，還有他與諸多好友的合影，譬如柳傳志，以及潘石屹在他生日時，精心裱好的節(jié)錄的張九齡的詩詞：江南有丹橘，經(jīng)冬猶綠林，豈伊地氣暖，自有歲寒心。
　　
　　就像這丹橘常綠，如今的任志強聊起樓市，也依然延續(xù)著犀利且直接的風(fēng)格。
　　
　　任志強直言，過去地產(chǎn)政策都是以堵為主，近來的一系列政策開始疏，但還是應(yīng)該由國務(wù)院層面發(fā)文調(diào)整。
　　
　　公積金貸款寬松，連續(xù)降息降準(zhǔn)，二套房貸首付下調(diào)，營業(yè)稅免征期5改2，就是這半年時間，部委的政策接踵落地。而在任志強看來，政策表象是在救房地產(chǎn)，實際是在穩(wěn)定經(jīng)濟。去年之前，房地產(chǎn)上下游的幾個行業(yè)仍整體上升，但去年卻出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，譬如陶瓷行業(yè)。估計今后還會有以國務(wù)院名義出臺的政策，如果今年沒政策出臺，投入資金增速可能會降到5%左右。
　　
　　他要開炮的地方，還有很多。但這恰恰是，人們熟悉的那個任志強。
　　
　　記者：有人說，現(xiàn)在市場進入分水嶺階段，供大于求。你怎么看房價中長期走勢，不同城市會有怎樣的不同表現(xiàn)？
　　
　　任志強：我不認(rèn)為是分水嶺。過去十年，房價波動基本是隨政策變化形成。中國一方面想解決低收入家庭住房問題，另一方面要解決它對中國經(jīng)濟的拉動問題，因此形成了雙重力量的調(diào)控措施。
　　
　　于是把住房推向市場化，取消福利分房后，又用行政命令去干預(yù)市場，比如土地供應(yīng)和住房價格。
　　
　　近十年來，相關(guān)部門大多數(shù)調(diào)控都是圍繞市場價格，于是出現(xiàn)了價格上上下下，所以我不知道分水嶺是什么。只能說當(dāng)市場能充分發(fā)揮作用，相關(guān)部門行政干預(yù)不那么多時，價格才能由市場決定。
　　
　　從全國來說，沒有統(tǒng)一渠道說明整個市場供過于求。去年表現(xiàn)好的城市投入資金增長、土地供給、以及銷售增長大概都超過50%，較差的城市可能有負(fù)80%。而330政策出臺后，因為銀行、地方還要出臺一些推導(dǎo)措施，估計可能4、5月份才能把措施落實。
　　
　　330以前的政策都是國字頭發(fā)的，國十條，國六條，為什么這次沒有國務(wù)院政策？這并不利于市場恢復(fù)信心。如果原來是國務(wù)院文件下命令，我個人認(rèn)為，這次調(diào)整也要用國務(wù)院文件來調(diào)整，很多地方相關(guān)部門還在擔(dān)心，有沒有權(quán)利按照部委文件去否定國務(wù)院文件。那就很難落實政策。譬如營業(yè)稅免征期5年改2年政策，如果用部委文件，而不是國務(wù)院文件來確定，大家現(xiàn)在就急急忙忙地把二手房套現(xiàn)，但是又有多少人敢去買呢？今天買完，明天又下一個文件恢復(fù)到五年了，怎么判斷預(yù)期呢？
　　
　　說到房價中長期走勢，在城鎮(zhèn)化率還沒達到一定程度，戶籍制度還沒完全解放，土地制度改變還沒完全定型的時候，房價還將是一個繼續(xù)上升的過程。大多數(shù)國家經(jīng)驗都證明，城鎮(zhèn)化率達到70%以上時，一手房銷量會越來越萎縮，二手房銷售會大于新房。但中國現(xiàn)在大多數(shù)城市還是以一手房為主，只有寧波等幾個城市二手房交易量超過一手房。
　　
　　在這樣的發(fā)展階段里，如果沒有一個穩(wěn)定或比較長期的政策解決，總是用短期調(diào)控政策讓它一上一下，是不利于市場發(fā)展的。
　　
　　從需求來說，一線城市城鎮(zhèn)化率大部分已接近80%，和全部水平差不太多，但它還在繼續(xù)增長，因為公共資源在一線城市相對集中。二線城市城鎮(zhèn)化率基本完成60%左右，但三四線城市城鎮(zhèn)化率水平很低，大概只有30%左右。按道理，城市30%左右城鎮(zhèn)化率應(yīng)該高速提高，但現(xiàn)在三四線城市人口卻向一二線城市快速移動，這和經(jīng)濟發(fā)展不平衡相關(guān)。

　　我們城市發(fā)展中，城鎮(zhèn)化率沒有向全部平均水平那樣繼續(xù)增長。所以有些地區(qū)，房屋可能出現(xiàn)過剩，土地供應(yīng)過量。大多數(shù)國家，70%以后的城鎮(zhèn)化率才開始降速，而我們實際這一兩年已經(jīng)開始降速，原因就是戶籍制度，產(chǎn)業(yè)政策等問題沒解決。