地產(chǎn)市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升

【中玻網(wǎng)】萬(wàn)科于周一晚間披露了年報(bào)。2017年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)280.5億元，同比增長(zhǎng)33.4％。此前，碧桂園、恒大等地產(chǎn)巨頭已經(jīng)發(fā)布了去年的業(yè)績(jī)報(bào)告。從數(shù)據(jù)上看，房企銷售金額呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)趨勢(shì)，不過在調(diào)控和高成本的制約下，房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升，百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)份額達(dá)到55.24％，中小房企的成長(zhǎng)空間及市場(chǎng)份額受到進(jìn)一步擠壓。

　　中小型房企市場(chǎng)份額被進(jìn)一步擠壓

　　從已經(jīng)發(fā)布年報(bào)的公司數(shù)據(jù)看，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是地產(chǎn)巨頭的共同特點(diǎn)。如碧桂園去年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額金額5508億元，同比增長(zhǎng)78.3％；萬(wàn)科銷售金額5299億元，同比增長(zhǎng)45.3％；恒大雖然未在年報(bào)中直接公布銷售金額，但從“公司營(yíng)業(yè)額3110.2億元同比47.1％”的數(shù)據(jù)看，業(yè)績(jī)也實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

　　與此相對(duì)應(yīng)的是，在龍頭房企快速增長(zhǎng)的同時(shí)，中小型房企成長(zhǎng)空間及市場(chǎng)份額被進(jìn)一步擠壓，如遠(yuǎn)洋去年全年實(shí)現(xiàn)706億元合同銷售額，雖然全年業(yè)績(jī)同比增幅也達(dá)到了40％，但根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2017年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》，排名前三十的房企平均增幅達(dá)到58％，說明遠(yuǎn)洋的業(yè)績(jī)?cè)鏊傧鄬?duì)不高。而當(dāng)代置業(yè)發(fā)布2017年年度業(yè)績(jī)顯示，去年集團(tuán)合同銷售雖有33.9％的增長(zhǎng)，然而確認(rèn)收入持平，凈利潤(rùn)則僅靠匯兌收益。

　　很明顯，2017年房地產(chǎn)行業(yè)的集中程度進(jìn)一步提高，兩較分化加劇。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（碧桂園、萬(wàn)科、恒大和中海）銷售金額占比從2012年的6.61％上升至2017年的14.56％。以銷售金額計(jì)算的10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額分別為24.05％、32.21％、45.29％和55.24％，分別較上年增長(zhǎng)5.34、7.38、12.20和15.49個(gè)百分點(diǎn)，各梯隊(duì)市場(chǎng)份額近年均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在這樣的行業(yè)趨勢(shì)下，未來或會(huì)有部分競(jìng)爭(zhēng)力薄弱的中小型房企被迫退出市場(chǎng)，而實(shí)力雄厚的大型房企將受益于行業(yè)整合，業(yè)績(jī)有望得到進(jìn)一步提升。隨著行業(yè)野蠻成長(zhǎng)時(shí)代結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入到強(qiáng)者恒強(qiáng)的強(qiáng)者時(shí)代。

　　現(xiàn)金流穩(wěn)定成龍頭房企年報(bào)亮點(diǎn)

　　記者注意到，龍頭房企發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告中，“現(xiàn)金流”等成為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)之外的又一個(gè)亮點(diǎn)。如碧桂園去年可動(dòng)用現(xiàn)金約1484.0億元，同比增長(zhǎng)54％，達(dá)上市以來很高水平。而截至2017年底，其加權(quán)平均融入資金成本進(jìn)一步下降，達(dá)到歷史很低水平，凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為正且表現(xiàn)優(yōu)異。無(wú)獨(dú)有偶，2017年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入823.2億元，同比增長(zhǎng)108％；截至2017年底，其帶有貨幣資金1741.2億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和622.7億元。

　　碧桂園總裁莫斌表示，在宏觀調(diào)控收緊、短期資金償還壓力加大的情況下，穩(wěn)定的現(xiàn)金流保證了經(jīng)營(yíng)的良性循壞，支撐了規(guī)模的積較擴(kuò)張。有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)金流對(duì)于今年房企來說尤其重要，這將成為他們持續(xù)規(guī)模增長(zhǎng)的重要保障。

　　市場(chǎng)銷售增速或現(xiàn)回落

　　值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)受到成本因素的影響，利潤(rùn)的增長(zhǎng)受到了限制。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2017年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長(zhǎng)指標(biāo)中，銷售金額保持高速增長(zhǎng)主要得益于高企的房?jī)r(jià)，雖然營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率連續(xù)三年回升，但均未超過2010年水平，長(zhǎng)期看仍處于下降通道之內(nèi)。由于年內(nèi)房企債務(wù)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張，行業(yè)整體的凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率出現(xiàn)了大幅回落。

　　克而瑞高等經(jīng)濟(jì)分析師肖文曉認(rèn)為，以上指標(biāo)表明，盡管去年銷售規(guī)模的值打破歷史點(diǎn)，但從銷售增速和盈利增速上看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于下行周期�？紤]到相關(guān)部門調(diào)控政策的穩(wěn)定性，疊加城鎮(zhèn)化紅利減弱這一因素，在去年全國(guó)房地產(chǎn)銷售創(chuàng)出歷史新高的基礎(chǔ)上，市場(chǎng)銷售增速回落應(yīng)是大概率事件。

　　從今年前三個(gè)月的銷售情況來看，幾大房企仍然優(yōu)異市場(chǎng)。對(duì)于今年整體預(yù)判，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年房企集中度還會(huì)不斷提高，“大魚吃小魚”事件發(fā)生頻率提高。不過，他認(rèn)為房企銷售在規(guī)模化不斷膨脹的同時(shí)，也要提防從中衍生的弊端，隨著調(diào)控深入以及開發(fā)成本的提高，要防范增量不增收的問題。此外，從實(shí)際情況看，當(dāng)前各類房企有的一味追求規(guī)模而忽視了產(chǎn)品質(zhì)量，這些問題應(yīng)該引起房企高度重視。

　　數(shù)據(jù)：

　　根據(jù)克而瑞的盤點(diǎn)顯示，2017年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年商品房銷售面積總額達(dá)6.4億平方米，同比增長(zhǎng)22.3％，銷售金額創(chuàng)下8.5萬(wàn)億元的新高，同比增長(zhǎng)34.7％；500強(qiáng)房企市場(chǎng)份額按面積和按金額分別為37.56％和63.24％，分別較上年提升4.51和9.89個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，當(dāng)年千億房企數(shù)量創(chuàng)下新高，達(dá)到17家。碧桂園、萬(wàn)科、恒大三家龍頭房企全年業(yè)績(jī)更是超過5000億元，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)大幅打破。