房地產(chǎn)市場降溫已現(xiàn) 下半年調(diào)控或以穩(wěn)為主

【中玻網(wǎng)】上半年房地產(chǎn)市場可謂跌宕起伏，“3·17”新政以來各地密集而廣泛的調(diào)控風暴，讓市場經(jīng)歷了從火爆到降溫的轉(zhuǎn)變。如何評價上半年樓市調(diào)控對市場的影響？下半年的政策走向和市場變化如何？

　　對此，業(yè)內(nèi)人士認為，上半年樓市調(diào)控政策達到歷史較嚴程度，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)，下半年調(diào)控政策應以穩(wěn)為主，不能放松，也不必加碼。

　　市場降溫已現(xiàn)

　　今年一季度全國主要城市樓市的火爆行情引起了中點相關(guān)部門的高度關(guān)注，為了遏制熱點城市房價過快上漲，在“房子是用來住的，不是用來炒的”中點調(diào)控精力指導下，各地因城施策、分類調(diào)控，掀起了新一輪調(diào)控風暴。

　　與以往的調(diào)控相比，本輪調(diào)控的范圍更廣、力度更強、頻率更高、手段更新、持續(xù)時間更長。據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，“3·17”新政以來(截至6月底)，有52個城市或地區(qū)出臺調(diào)控政策，累計共出臺120項限購政策、162項限貸政策；有15個城市對二套房貸款實行“認房認貸”標準；一些城市連續(xù)3、4輪政策加碼，“3·17”以來北京出臺了近20項調(diào)控政策；有30個城市、1個省(海南)實行“限售”政策。本輪調(diào)控更注重“堵漏”，在很大程度上避免了調(diào)控效果削弱。

　　持續(xù)了3個月的本輪調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，目前部分熱點城市，如北京、上海、合肥、蘇州等地的二手房價已經(jīng)開始跌了，部分城市已經(jīng)開始成交量萎縮。雖然成交量萎縮的熱點城市比較多，但有部分城市的價格還在盤整，還沒跌，估計經(jīng)過兩三個月的盤整后價格也會跌；還有部分城市樓市調(diào)控啟動比較晚，如重慶、西安、成都等城市，價格還在小漲，但估計明年這些城市也會出現(xiàn)價格下跌。

　　“從全國來看，一二線城市舒緩需求加上限價令，形成了量縮價穩(wěn)的局面，量縮是指成交量下降，價穩(wěn)是說在限價令下房價沒有再快速上漲，盡管這還只是統(tǒng)計意義上的價穩(wěn)。而三四線城市去庫存明顯有效果，上半年的成交量增長主要來自于三四線城市的增長，包括銷售面積增長與銷售金額增長�！毙鲁强毓筛叩雀笨偛脷W陽捷說。

　　政策料將不變

　　對于下半年的市場變化趨勢，歐陽捷認為，一二線城市舒緩需求的同時也減少了住宅土地供應，未來一二線城市住宅成交量還會繼續(xù)下降。下半年住宅土地供給或比上半年有所增加，但地價不會下降，房價反彈壓力很大，所以調(diào)控不會輕易放松，會有微調(diào)。而三四線城市住宅土地供給將繼續(xù)下降，地價繼續(xù)上升，房價上漲，成交增速下降。

　　對于下半年樓市調(diào)控的政策走向，楊紅旭認為，目前的政策保持基本穩(wěn)定就可以，因為這些熱門城市目前有的是價格開始跌了，有的是成交量大幅下滑，未來半年，整個大趨勢都會震蕩下跌。這些熱門城市，主要包括一線城市、強二線城市和環(huán)都市圈地區(qū)。一方面，這些地區(qū)已經(jīng)“體力透支”，房價漲幅過大，一般漲幅超過80%，甚至200%，這在歷史上非常罕見，本身就有下滑的需要；另一方面，這些地區(qū)的政策嚴厲程度已經(jīng)達到歷史較嚴，不僅有購、限貸、限價，還有限商住、限離婚、限轉(zhuǎn)售等過去沒有使用過的手段�！爸灰僖詴r日，這些地方樓市都會自動降溫，所以政策沒必要加碼了�！彼f。

　　鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)也認為，考慮到目前資金市場的緊縮仍在持續(xù)，短期政策應以穩(wěn)為主，不宜變緊�？紤]到一線城市換房需求仍然在觀望，政策更不宜放松。

　　而對于三四線城市的去庫存政策在下半年是否會發(fā)生變化，楊紅旭指出，三四線城市的庫存現(xiàn)在是分化的，一些城市已經(jīng)去到位了，一些城市還沒有真實去庫存，所以去庫存政策估計還會持續(xù)半年左右，也不用進一步加碼發(fā)生反應了，因為現(xiàn)在是輪動輪到了三四線城市，基本上大部分城市都會輪一遍，所以即使是不再進一步加碼發(fā)生反應，市場也會企穩(wěn)或反彈。