45城樓市調(diào)控加碼 樓市現(xiàn)降溫跡象

【中玻網(wǎng)】“10天9道調(diào)控政策”連環(huán)狙擊下，部分城市樓市出現(xiàn)降溫跡象。

　　值得關(guān)注的是，據(jù)中原地產(chǎn)重要地位分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，自2016年“930”政策以來，全國已有45個(gè)以上城市出臺(tái)了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策140余次，封堵投入資金客炒房。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自今年北京“317”新政出臺(tái)以來，多個(gè)城市跟進(jìn)。目前來看，多個(gè)城市房價(jià)報(bào)價(jià)指數(shù)下滑，北京報(bào)價(jià)指數(shù)從88％高位直線下滑，跌至目前的54％；二線城市中，天津、珠海報(bào)價(jià)指數(shù)的下滑比較明顯。

　　據(jù)中信建投研究發(fā)展部高等副總裁陳慎表示，這一輪調(diào)控非常嚴(yán)，11個(gè)城市出臺(tái)一輪，12個(gè)城市出臺(tái)三輪，14個(gè)城市出臺(tái)三輪以上，上一輪調(diào)控集中在一線城市，這一輪則有越老越多的三、四線城市納入調(diào)控范圍，預(yù)計(jì)龍頭城市的樓市銷售額增速將熄火。

　　房企銷售承壓

　　有市場人士也向《經(jīng)濟(jì)權(quán)益憑證日報(bào)》記者表示，從三、四線城市限購反推，這一輪房價(jià)上漲不僅有于一線城市和二線核心城市，一線城市周邊的三、四線城市由于投入資金需求的加入，房價(jià)快速上漲才促使調(diào)控政策出臺(tái)。

　　以北京和上海為例，把這兩個(gè)城市圈的每個(gè)城市房價(jià)拉出來，如果兩個(gè)相鄰城市出現(xiàn)三倍的價(jià)差，就出現(xiàn)了投入資金轉(zhuǎn)移。北京房價(jià)上漲之后，環(huán)京快速上漲，其中多數(shù)都是投入資金需求，有的可居住數(shù)萬人的小區(qū)，僅有三成的亮燈率；另以嘉興為例，40％的需求都是投入資金需求。

　　“這一輪大家買房子更多是用銀行的錢。”陳慎在由鏈家主辦的“內(nèi)陸城市新格局”論壇上表示，2012年時(shí)，交易杠桿20％多一點(diǎn)，三年內(nèi)就達(dá)到50％，這個(gè)速度很快。

　　另有分析師認(rèn)為，投入資金需求被封堵之后，房地產(chǎn)按揭貸款比重會(huì)下降，房企銷售壓力將增加。

　　陳慎也表示，調(diào)研恒大、碧桂園等大型房企后發(fā)現(xiàn)，有些房企認(rèn)為“交易量”會(huì)有所調(diào)整，有的認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)10％左右的下滑，但有些企業(yè)認(rèn)為銷售額還將實(shí)現(xiàn)增長，因?yàn)槠涫袌稣加新矢摺?/p>

　　但更重要的是，政策對房企的打壓去去年就開始了，包括收緊房地產(chǎn)企業(yè)融入資金渠道，不放行公司債，提高貸款難度，甚至在預(yù)售證的審批上嚴(yán)格限價(jià)的同時(shí)，要求企業(yè)不要捂盤惜售。

　　以北京市場為例，據(jù)靠前太平戴維斯提供給《經(jīng)濟(jì)權(quán)益憑證日報(bào)》的數(shù)據(jù)顯示，由于住宅用地供應(yīng)有限，新房市場規(guī)模進(jìn)一步萎縮。2017年靠前季度，北京一手普通住宅市場新增供應(yīng)繼續(xù)回落，環(huán)比減少46.8％至27.8萬平方米。而一季度，北京新房成交量環(huán)比大幅下降31.8％至73.4萬平方米。

　　靠前太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問部董事熊志坤認(rèn)為，“317”新政對購房者提出更高要求，將一定程度上舒緩?fù)度胭Y金性及改善型需求，預(yù)計(jì)2017年第二季度北京住房成交量將繼續(xù)回落。

　　二手新增房源下降

　　事實(shí)上，總體來看，這一輪調(diào)控不僅是針對一手市場，不少城市的二手市場也受到很大影響。反推其背后原因，則是二手市場“量價(jià)”齊漲。實(shí)際上，這意味不僅是一線城市新房市場萎縮帶來房價(jià)上行，不少二、三線城市的二手住宅市場活躍度上升也提升了投入資金客的出手的信心。

　　據(jù)成都鏈家研究院張鍵表示，2016年，由新房主要的市場向二手房主要的市場轉(zhuǎn)移速度加快。重慶、成都、合肥、武漢等內(nèi)陸六大城市二手住宅成交量占比正從20％向40％，甚至60％推進(jìn)。其中，成都中心城區(qū)二手房成交占比已經(jīng)超過了50％。

　　簡言之，從鏈家、中原地產(chǎn)和我愛我家等全國性中介公司進(jìn)駐城市來看，成都、武漢、南京和重慶等地的數(shù)量正在增加。

　　但新政實(shí)施以來，二手市場的新增客源也正在下降，尤其以北京為例，為了舒緩炒房，封堵投入資金客擾亂市場，商住房遭到限購，中介機(jī)構(gòu)馬上一體下降了商住房。

　　據(jù)北京鏈家承諾，從4月8日起，北京鏈家對在鏈家成交未滿12月再次出售的房源，不予接受委托；對明顯高于市場價(jià)的房源，特別是明顯高于市場價(jià)的所謂學(xué)區(qū)房，不予接受委托。已一體停止商辦房買賣、租賃。

　　無獨(dú)有偶，據(jù)張鍵透露，成都從“324”到“330”，新增房源下降了20％，新增客源下降了30％，供需緊張態(tài)勢得到緩解。

　　樓市現(xiàn)降溫跡象

　　“有人說市場高度分化，其實(shí)市場高度連通。北京限購，很多人跑到周邊，跑到三亞，跑到昆明，跑到海口繼續(xù)投入資金�！辨溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領(lǐng)向《經(jīng)濟(jì)權(quán)益憑證日報(bào)》等記者表示，北京70％-80％的交易都在換房，在這些連環(huán)單交易里，手里面有一套房子，賣了再買一套，甚至包括初次置業(yè)的人群，也是在換房。去年在武漢，廈門買的房子漲了，然后賣了，湊錢在北京買房。

　　鑒于此，這一輪調(diào)控之后，換房需求成本立刻加大，認(rèn)房認(rèn)貸之下，在北京，即使?jié)M足首套房需求，300萬元首付在六環(huán)以內(nèi)都找不到合適的房子，即使換房，六成，甚至八成的首付，賣掉一套也不夠買另一套的，換房的面積越來越小，成本越來越高之下，預(yù)計(jì)2017年，換房需求將會(huì)出現(xiàn)一定程度的熄火。

　　換房需求熄火，將會(huì)進(jìn)一步降低市場交易量。

　　據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，調(diào)控之后，北京二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑，預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)下降。

　　另據(jù)記者調(diào)查獲悉，在北京二手市場，目前業(yè)主報(bào)價(jià)已經(jīng)有下調(diào)跡象，購房者談判話語權(quán)增加，有些業(yè)主報(bào)價(jià)調(diào)整幅度很高。

　　“北京樓市成交量下來后，其他城市預(yù)計(jì)也會(huì)下行�！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)如是表示。

　　另有業(yè)內(nèi)人士也表示，樓市將一體降溫，且這一輪交易量下滑周期將較長。