限售隊伍不斷壯大 降價急售房源涌現(xiàn)

【中玻網(wǎng)】在限購限貸之后，限售也成為了樓市新一輪調(diào)控升級的必要手段。

　　自廈門在兩周前開啟了樓市限制交易的先例后，有不少城市陸續(xù)加入了這一限售隊伍。在這個周末(4月8日、9日)，珠三角的珠海和惠州也先后加入。

　　限售隊伍不斷壯大

　　4月8日，珠海印發(fā)《珠海市人民相關(guān)部門辦公室關(guān)于進一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，珠海限購范圍升級至“全市”及“所有戶型”，非本市居民購房從需要1年個稅或社保改為5年。

　　與以往不同，珠海此次除加強限購?fù)猓�出臺“限售”政策。其中，通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房后，須滿3年之后方可以再次購買住房；接受贈與的，必須符合本市的現(xiàn)行限購政策。而居民家庭和企事業(yè)單位、社會籌備等法人單位新購買的住房，則須在取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年之后才能上市交易或轉(zhuǎn)讓。

　　惠州緊隨其后，在8日晚發(fā)布《關(guān)于進一步完善我市房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理工作的通知》，9日起在惠州新購買的商品住房(含新建商品住房和二手住房)須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓。

　　區(qū)別于以前的限購限貸，限制交易轉(zhuǎn)讓可謂是本輪調(diào)控中的一大特色。3月24日，二線城市中房價較好高的廈門發(fā)布了樓市調(diào)控新舉措，在嚴格執(zhí)行2016年10月5日住房限購政策基礎(chǔ)上，廈門市本市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房；通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房后，再次購買住房需滿3年；新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

　　“兩年內(nèi)不準交易，這也是初次出現(xiàn)�！敝性禺a(chǎn)重要地位市場分析師張大偉對較好財經(jīng)分析，廈門出臺這樣的限制交易舉措，有利于遏制炒房行為。

　　在廈門之后，短短兩周時間內(nèi)，先后有福州、青島、杭州、廣州等城市加入到限售隊伍行列。例如，3月30日廣州出臺新政規(guī)定，居民家庭新購買的住房，須取得不動產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù);企事業(yè)單位、社會籌備等法人單位新購買的住房，須取得不動產(chǎn)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　限制交易對市場的影響顯而易見。在較好早實施此類措施的廈門，較好財經(jīng)記者在近期時走訪發(fā)現(xiàn)，新政出臺后不久，一批急降價房源涌入市場，房價降幅普遍多達幾十萬元。廈門一位中介人士告訴記者，新政出臺后，他的一位朋友原先報價600萬元的房子，現(xiàn)在降價幾十萬元出售都乏人問津。

　　廈門當?shù)匾晃黄髽I(yè)家告訴較好財經(jīng)，“新政的出臺很有必要。因為廈門這兩年已經(jīng)成了全民炒房，搞得大家都不安心做實業(yè)，希望這些舉措可以讓這種風氣降降溫。”

　　業(yè)內(nèi)人士認為，一些手握大量房源的投入資金客，迫于樓市風險和資金壓力，不得不重新評估自己的承受能力，回吐溢價回籠部分資金。

　　至少30城應(yīng)加大土地供應(yīng)

　　不過，堵住炒房客、舒緩?fù)稒C需求是一方面，另一方面，如何切實增加土地供應(yīng)亦十分關(guān)鍵。

　　廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副會長王崎分析，廈門房價高企的一大原因在于，這幾年廈門的土地供應(yīng)一直嚴重不足，在信貸寬松的情況下，房價高漲。因此在收緊調(diào)控的同時，還是應(yīng)該增加有效供應(yīng)，滿足市場需求。

　　4月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》(下稱《通知》)，提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，強化住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標管理。

　　根據(jù)《通知》，住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。去庫存任務(wù)重的城市要減少乃至暫停住宅用地供應(yīng)。各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地規(guī)模等，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個月的，要減少供地；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

　　張大偉認為，供給側(cè)改變的精力體現(xiàn)在土地供應(yīng)方面，在庫存壓力比非常大的地區(qū)，要嚴格控制土地的供應(yīng)，減少甚至停止供應(yīng)。因為不少三四線城市，即使現(xiàn)在不再新增土地供應(yīng)，現(xiàn)有的存量多年都不能消化完。而在庫存壓力比較小的城市，尤其是一線城市和二線核心城市要增加供給量，以及中小戶型的供給。

　　尤其是，由于房地產(chǎn)開發(fā)投入資金占固定資產(chǎn)投入資金的比重非常大，還能拉動上下游的鋼筋、水泥、建材等行業(yè)，因此房地產(chǎn)開發(fā)投入資金對當前我國經(jīng)濟穩(wěn)增長仍十分關(guān)鍵。只有保持一定的經(jīng)濟發(fā)展增速，才能為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整贏得空間。在供不應(yīng)求的一二線城市增加土地供應(yīng)，不僅不會新增庫存壓力，而且能滿足市場需求，還能可以拉動房地產(chǎn)開發(fā)投入資金、拉動宏觀經(jīng)濟的發(fā)展。

　　張大偉分析，過去也提及過去庫存壓力大區(qū)域要減少土地供應(yīng)，但本次明確了消化周期的概念，用消化周期明確了市場土地供應(yīng)的節(jié)奏。即超過36個月的停止供應(yīng)，6個月以內(nèi)的要加速供應(yīng)。

　　按照這個規(guī)定，有哪些熱點城市需要增加土地供應(yīng)？業(yè)內(nèi)人士分析認為，主要還是集中在一些樓市需求旺盛、供應(yīng)緊缺的一二線城市及環(huán)一線城市周邊地區(qū)。

　　易居研究院的統(tǒng)計顯示，南京、杭州、合肥、南昌、鄭州、惠州等6個城市在過去六個月的平均去庫存周期都在6個月以下，必須顯著增加供地且加快節(jié)奏。

　　從目前樓市的總體表現(xiàn)來看，一些房價需求旺盛、上漲壓力非常大的城市應(yīng)當加大供應(yīng)力度、加快供應(yīng)的節(jié)奏。根據(jù)較好財經(jīng)記者統(tǒng)計，這些城市至少有30個，包括北上廣深這四大一線城市，以及廈門、合肥、南京、蘇州、福州、杭州、天津、武漢、鄭州、石家莊、濟南、青島、長沙、成都、東莞、佛山、重慶、西安、無錫、南昌等二線城市；以及廊坊、保定、嘉興、南通、惠州、珠海等環(huán)一線城市地區(qū)。