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未來房地產(chǎn)市場有望穩(wěn)步回歸理性 一二線成交量將繼續(xù)走低

來源:經(jīng)濟參考報 2017/4/6 15:30:32

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中玻網(wǎng)】2017年一季度,各地相關(guān)部門以“因城施策”為導(dǎo)向,積較深化房地產(chǎn)調(diào)控政策。在此背景下,住宅、土地市場成交量均呈現(xiàn)回落態(tài)勢。業(yè)內(nèi)分析認為,由于調(diào)控政策不斷升級,未來房地產(chǎn)市場有望穩(wěn)步回歸理性,而一二線熱點城市成交量將繼續(xù)走低。

  住宅市場 成交量出現(xiàn)回落

  4日,中國指數(shù)研究院發(fā)布的較新數(shù)據(jù)顯示,2017年以來,一二線熱點城市調(diào)控政策升級,住宅市場成交量持續(xù)回落。據(jù)統(tǒng)計,今年一季度50個代表城市商品住宅市場月均成交量在2650萬平方米,同比下降約15%。

  從不同級別城市來看,一線城市受調(diào)控影響非常大,成交量同比降幅在各線城市中較為突出。據(jù)統(tǒng)計,一線城市一季度住宅成交面積同比下降約四成,除廣州外,其余城市同比均下降。二線城市成交量也顯著下降,但旅游型城市成交增長明顯,城市分化加劇。核心城市輻射圈的三線城市成交量受調(diào)控政策影響普遍回落,其余三線城市成交量表現(xiàn)穩(wěn)定增長。

  從售價趨勢來看,一季度住宅成交價格累計漲幅持續(xù)收窄。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,進入2017年,百城價格環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄,一季度漲幅較2016年四季度收窄1.28個百分點。

  在成交量整體走低的同時,一季度各級城市住宅價格漲幅分化。今年以來,熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼,新房市場價格漲幅趨緩。其中一線城市受調(diào)控影響漲幅收窄較為顯著,一季度累計上漲0.80%,較去年四季度收窄1.30個百分點;二線代表城市累計上漲2.19%,較去年四季度收窄0.70個百分點。一季度三線代表城市累計上漲2.57%,在各線城市中漲幅較為突出。

  中指院相關(guān)負責(zé)人分析認為,整體來看,受去年同期高基數(shù)及政策調(diào)控影響,一季度新房成交量同比小幅下調(diào),價格累計漲幅持續(xù)收窄。其中,一二線熱點城市新房價格漲幅明顯收窄,成交量同比降幅顯著,但二手房市場價格漲幅明顯高于新房。同時,因去庫存政策效應(yīng)及核心城市外溢影響,部分三四線城市量價保持了穩(wěn)步增長。在調(diào)控持續(xù)收緊下,預(yù)計未來一二線城市成交仍難見起色,價格整體將趨向平穩(wěn)。

  土地市場 溢價率持續(xù)走低

  一季度土地市場同樣量價齊跌,溢價率持續(xù)走低。克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,從全國土地市場來看,一季度經(jīng)營性土地成交建筑面積下降至9135萬平方米,同、環(huán)比明顯回落,跌幅分別為12%和30%。

  克而瑞方面分析認為,一方面,受春節(jié)假期因素影響,土地市場迎來一年一度的成交淡季;另一方面,年初各線城市尚在制訂2017年供地計劃,新晉出讓地塊以上年度結(jié)轉(zhuǎn)土地居多,成交規(guī)模高位回落。

  具體來看,各線城市均有不同程度的縮減,受供地計劃影響,一線城市環(huán)比跌幅居前。溢價率連續(xù)兩個季度回落,北上深中心城區(qū)優(yōu)異宅地集體“斷供”,一線城市溢價率創(chuàng)近年來單季度新低。與此同時,核心城市周邊的三、四線城市土拍高溫持續(xù),佛山、惠州、漳州等多市頻出高溢價地塊,溢價率都在100%以上。

  整體來看,一季度土地平均溢價率32.5%,環(huán)比減少8個百分點。克而瑞地產(chǎn)研究中心相關(guān)負責(zé)人表示,一方面,土地限價城市進一步擴容,顯著舒緩溢價率上行空間。另一方面,熱點城市土地出讓低價均有所上調(diào),較端情況下,起拍樓板價超出區(qū)域較高單價,溢價空間有限。

  從土地成交價格來看,各線城市漲跌不一。一季度,土地成交樓板價4569元/平方米,環(huán)比下跌10%,同比仍上漲43%。自2016年四季度以來,土地限價城市開始明顯增多,土地價格隨之步入下行通道。

  從不同類型城市來看,其中一線城市土地價格小幅回升,同、環(huán)比漲幅都在10%以內(nèi);二三四線城市土地價格環(huán)比略有回落,但受去年同期較低基數(shù)影響,同比仍呈現(xiàn)正增長。

  “2017年房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地,但縱觀各線城市2017年供地計劃,熱點一、二線城市增加土地供應(yīng)難言樂觀。以北京為例,住宅用地計劃供應(yīng)量同比下降49%”。上述克而瑞地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人分析指出。

  該人士認為,在供應(yīng)規(guī)模連年萎縮的情況下,上半年土地成交規(guī)模仍將維持在較低水平。與此同時,由于熱點城市限購、限貸持續(xù)加碼,同時加強土地競買資金監(jiān),溢價率仍將保持低位。

  未來走勢 市場有望回歸理性

  3月份以來,陸續(xù)30多個城市密集出臺了樓市調(diào)控政策,以穩(wěn)定市場預(yù)期。業(yè)內(nèi)普遍認為,本輪調(diào)控表現(xiàn)出較強的區(qū)域聯(lián)動性,更加重視利用資金方式深化城市協(xié)同,促進市場參與各方回歸理性。

  從這一輪的調(diào)控政策來看,中心城市和周邊城市政策同步調(diào)控,片區(qū)聯(lián)動施策下限購限貸逐步形成相互作用,穩(wěn)定市場預(yù)期,促進市場參與各方回歸理性。除限購限貸外,“認房又認貸”將成為各城市調(diào)控普遍標準,例如北京對商住的嚴控等。

  偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟參考報》記者,樓市調(diào)控政策的持續(xù)收緊,對緩解市場恐慌情緒、穩(wěn)定市場預(yù)期起到了立竿見影的作用!耙环矫,政策的收緊讓購房人更加理性,恐慌、搶購的心態(tài)不再;另一方面,限購和二套認定標準收緊,使得部分購房家庭取消或延緩了購房計劃,購房人群普遍陷入觀望,需求明顯萎縮。賣房業(yè)主惜售、跳價的現(xiàn)象不再”。

  胡景暉預(yù)計,受樓市調(diào)控持續(xù)從緊的影響,北京等熱點城市二手房市場成交量還將繼續(xù)回落。隨著成交量的回落,房價也將企穩(wěn),前期價格漲幅過大、總價過高的房源掛牌價和成交價都將出現(xiàn)回落。

  中指院方面分析認為,未來在政策干預(yù)和市場力量的共同作用下,一線城市有望整體降溫,二線熱點城市在調(diào)控進一步升級后,部分非理性需求將加速離場,三四線城市則將在去庫存和控風(fēng)險的博弈中繼續(xù)分化。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者,當(dāng)全國核心一二線城市“全城限購限貸”后,樓市需求勢必會外溢到其他城市,比如一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市,區(qū)域中心城市周邊的二三線城市,中西部地區(qū)庫存去化周期小于15個月的三四線城市等。

  “從調(diào)控政策走向來看,因城施策仍然是趨勢。毫無疑問,已經(jīng)調(diào)控的核心一二線城市不會存在松動的機會”。張宏偉說,“今年樓市政策及市場亮點有可能在三四線城市,如何讓三四線城市成為全國樓市平穩(wěn)發(fā)展的平衡器成為今年的要點工作”。

  業(yè)內(nèi)相關(guān)人士認為,在調(diào)控政策積較深化的背景下,房地產(chǎn)市場穩(wěn)步回歸理性已經(jīng)是大概率事件。從不同城市看,一二線熱點城市短期市場需求不足,且政策力度非常大,成交繼續(xù)面臨下行壓力;而多數(shù)三四線城市在去庫存政策支持下有望延續(xù)平穩(wěn)增長態(tài)勢。

  而具備產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市成交量價將保持平穩(wěn)態(tài)勢。對于庫存較高的三四線城市,應(yīng)始終堅持去庫存政策,需求將平穩(wěn)釋放。

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