經濟觀察：中國房地產市場風險是否可控？

【中玻網(wǎng)】中國樓市傳統(tǒng)旺季的“金九(月)”過半，多地卻出現(xiàn)住宅銷售速度放緩、房地產市場熱度下滑的狀況。加之，華人“首富”李嘉誠近期頻頻傳出拋售內地樓盤產業(yè)的消息，使得人們對中國房地產市場風險的擔憂卷土重來。
　　
　　多位相關人士在接受中新社記者采訪時表示，一些城市受前期樓市成交放量透支的影響，9月出現(xiàn)成交回落。不過，中國房地產市場風險總體可控，只是隨著樓市發(fā)展階段的轉變，房地產業(yè)深層次矛盾浮現(xiàn)，破局不僅需要頂層設計發(fā)力，還需要土地、財稅制度改變等一系列措施配套推進。
　　
　　中國國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松在接受中新社記者采訪時指出，目前中國房地產市場所面臨的風險主要來自三個方面：一是房價漲速快于居民收入增速的“泡沫風險”，二是供給大于需求的“過剩風險”，三是資金領域的流動性風險。
　　
　　鄧郁松指出，從全國水平來看，中國房價增速實際上是低于居民收入漲幅的。“根據(jù)我們的調查，1998年中國房價是居民收入的8.9倍，而2014年房價是收入的7.2倍，十多年來這個數(shù)字并沒有上升。”房價系統(tǒng)性的泡沫風險無從談起。
　　
　　整體性的供給過剩風險也并不存在。鄧郁松指出，從2013年的數(shù)據(jù)來看，中國戶均擁有住宅略多于1套，但并沒有達到超過1.1套的警戒水平。而且，近月來，中國房屋新開工面積和房地產開發(fā)投入資金增速大幅回落，“這對于緩解一些地方的庫存壓力是有好處的”。
　　
　　而第三個流動性風險，則通過大銀行去年11月以來一系列降息降準得到很大化解，無論是對房地產開發(fā)企業(yè)來說，還是對購房者來說，流動性過緊的狀況并不明顯。
　　
　　有聲音認為，隨著美聯(lián)儲加息預期升溫，中國房地產市場會出現(xiàn)資金加速流出的狀況，加劇房地產行業(yè)風險。不過，鄧郁松指出，中國房地產市場是“不可貿易”的市場，買房人、開發(fā)商大都來自國內，而且都是使用人民幣進行交易，這種相對隔離的狀況也使中國樓市不會對美國加息過度敏感。
　　
　　加之，中國房企利用外資在整體對外融入資金中的占比很低，今年以來又因為匯率等一系列因素海外融入資金量“腰斬”，美聯(lián)儲加息的影響十分有限。
　　
　　不過偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉提醒說，在經過了“黃金十年”的高速上漲之后，中國樓市目前并不是一個十分健康的市場，這種不健康也暗含了一系列風險隱患。
　　
　　首先，這種風險體現(xiàn)在房價和租金的不對等上。在中國，特別是一些大城市，一年租金收益不到房價的2%，這意味著部分城市房價有泡沫，同時也說明房地產尚未成為一種長期穩(wěn)健的投入資金品，許多購房者仍將樓市視為短期套利的工具。
　　
　　另一方面，地方對土地財政的嚴重依賴難改，這也使樓市調控面臨“地價漲、房價難降”的兩難。此外，雖然購房按揭貸款方面的違約、“斷供”風險較低，但不少上游開發(fā)企業(yè)從影子銀行等渠道高成本融入資金，一旦銷售下滑、房價下降，可能會出現(xiàn)爛尾、蕭條等情況，并產生連鎖反應。
　　
　　胡景暉指出，解決這些難題需從深層次問題入手。地方要真實降低對土地財政的依賴，需要開征房產稅，但中國國有土地70年使用權的規(guī)定使得在許多發(fā)達國家通行的房產稅在中國“水土不服”。這些“癥結”需要包括土地制度改變等一系列改變來“動手術”。
　　
　　中國樓市在十余年的繁榮之后開始走入調整期，今后房地產市場的需求是否可以持續(xù)？胡景暉表示，城鎮(zhèn)化的推進過程中如何真實讓農民得到適宜的居住空間十分關鍵，這也是保證房地產市場后勁的主要因素。此外，在大城市，“保障房買不了、高等房買不起”的中產等級“夾心層”也需要受到政策關注。
　　
　　萬達集團董事長王健林近期表示，未來中國一線和少數(shù)二線城市房價可能還會走高，特別對于“北上廣深”等城市，這種高房價也是限制城市過于龐大的一個門檻，而其他多數(shù)城市房價可能趨于穩(wěn)定。