評(píng)論：“淡季”掩蓋不了樓市疲軟的趨勢(shì)

【中玻網(wǎng)】7月樓市明顯回落，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，7月新建住宅成交面積環(huán)比下降5%，一線、二線及三四線城市降幅分別為3%、7%、1%。房企在7月的收成更為慘淡，到8月10日，共有萬科、碧桂園、融創(chuàng)、富力等22家企業(yè)公布7月銷售業(yè)績(jī)，合計(jì)銷售821.53億元，比6月份下調(diào)32.6%，保利、萬達(dá)、碧桂園等銷售下滑在60%左右。
　　
　　8月首周，主要城市樓市成交下滑幅度加大。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，29個(gè)可比城市住宅成交面積比前一周下降20.3%。
　　
　　7月份以來樓市下滑，有季節(jié)性因素影響。炎熱的氣候下購(gòu)房者入市積較性低，加上開發(fā)商沖擊上半年業(yè)績(jī)后，后續(xù)推盤供應(yīng)不足，需要休整并為“金九銀十”積蓄力量。但是，不可否認(rèn)的是，股市財(cái)富效應(yīng)衰減、房?jī)r(jià)上漲過快、上半年需求過快釋放，需求被過度透支，可能是7月份以來回調(diào)的主要原因。
　　
　　從過去樓市量?jī)r(jià)運(yùn)行和購(gòu)房行為規(guī)律看，但凡房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，若無打壓政策，需求入市往往比較踴躍、成交量也會(huì)保持在高位�；卣{(diào)需要從本輪量?jī)r(jià)齊升的特質(zhì)來分析，本輪樓市回升較重要的推動(dòng)力，就是二套房貸首付降至4成、營(yíng)業(yè)稅免征期5年改2年，發(fā)生反應(yīng)了改善型需求的爆發(fā)。
　　
　　在上半年股市財(cái)富效應(yīng)的配合下，改善型需求增長(zhǎng)，促發(fā)了高價(jià)住宅成交爆發(fā)。數(shù)據(jù)顯示，一線城市和要點(diǎn)二線城市，單價(jià)在5萬元左右、總價(jià)在500萬以上的住宅成交量上半年同比增長(zhǎng)50%以上。高價(jià)位住宅交易爆發(fā)，直接推升房?jī)r(jià)上漲，市場(chǎng)開始“看多”，示范效應(yīng)下剛性需求提前入市。除房貸和稅收政策發(fā)生反應(yīng)、股市接濟(jì)外，上半年降準(zhǔn)降息政策輪番出場(chǎng)、各地救市之頻繁和力度之大(如公積金)也為歷史之少有。
　　
　　但進(jìn)入7月份以后，樓市處于政策面的“空窗期”；股市的財(cái)富效應(yīng)一體衰減，深圳樓市近期一體回調(diào)就是例證。近期，大銀行推出新一輪匯改，未來資金流出增加、金額定價(jià)資產(chǎn)會(huì)下跌，也會(huì)部分沖擊到房?jī)r(jià)。
　　
　　更重要的是，房貸政策開始收緊，改善型需求或迅速下降。較新數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入8月，深圳、上海、廣州房貸均有明顯收緊趨勢(shì)。在深圳，占房貸份額超過60%的四大國(guó)有銀行，已將首套房貸首付提至4成，利率上浮5%-10%，二套房貸利率均上浮10%以上，很多中小銀行停止房貸；在上海，提供房貸的27家銀行中，已有9家將二套房貸首付提至七成，利率普遍上浮10%；在廣州，7月中旬后，各家銀行將二套房貸首付全部調(diào)至7成，現(xiàn)階段依然維持這一水平，同時(shí)房貸利率也有上浮趨勢(shì)。
　　
　　政策的變化，成為下半年舒緩房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的因素，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期弱化，購(gòu)房者入市的積較性必然會(huì)降低，成交量持續(xù)下滑也將是大概率事件。特別是，房貸政策收緊，將嚴(yán)重沖擊上半年市場(chǎng)回升的驅(qū)動(dòng)力——改善型需求。同時(shí)，筆者認(rèn)為，除此之外，上半年房?jī)r(jià)快速反彈、成交量暴漲并保持在高位，造成需求過度釋放，后續(xù)斷檔，而高房?jī)r(jià)也將舒緩需求，這兩個(gè)因素也是下半年樓市走弱的重要因素。