房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型求生機(jī) 二三線城市風(fēng)險(xiǎn)增加

【中玻網(wǎng)】2014年末，一直處于頹勢(shì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一陣躁動(dòng)：CREIS中指較新數(shù)據(jù)顯示，2014年12月主要城市成交面積迎來(lái)新高，環(huán)比增長(zhǎng)21.22%，同比2013年也增長(zhǎng)9.79%。這一爆發(fā)性增長(zhǎng)，被外界認(rèn)為本輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整筑底結(jié)束。但也有業(yè)內(nèi)人士指出，此次上升只是因部分特殊原因造成，并不能看做完成筑底。
　　
　　不管筑底是否完成，2015年將在2014年樓市大轉(zhuǎn)折之后，進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平靜的新常態(tài)，在這種新常態(tài)之下，行政性管制政策將一體退出、地方救市政策也將續(xù)演松綁的故事，房地產(chǎn)企業(yè)的去庫(kù)存和跨界轉(zhuǎn)型將貫穿這一年，市場(chǎng)也將在一體分化中進(jìn)入中速增長(zhǎng)。同時(shí)，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將明顯上升。
　　
　　政策恢復(fù)常態(tài)忙松綁
　　
　　2014年，房地產(chǎn)政策一改過(guò)去限購(gòu)、限貸、限價(jià)等一體束縛，回歸市場(chǎng)主要常態(tài)。截至目前，僅北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個(gè)城市仍存限購(gòu)政策外，其余一體解除。值得注意的是，去年年底召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)更加確定了政策“空擋”，初次在2015年要點(diǎn)工作中，也是8年來(lái)初次未提“房地產(chǎn)調(diào)控”、“限購(gòu)”兩個(gè)牽動(dòng)行業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵詞，意味著2015年中點(diǎn)層面不會(huì)對(duì)樓市進(jìn)行大力度調(diào)控。
　　
　　但值得注意的是，“空擋”不意味著政策缺失。在為避免房地產(chǎn)硬著陸的背景下，地方相關(guān)部門將加速推出更多的救市政策。
　　
　　中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，“一、二線城市房?jī)r(jià)的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，仍在堅(jiān)守限購(gòu)的五個(gè)城市有望一體放開。中點(diǎn)和地方也有望繼續(xù)推出救市政策。”
　　
　　的確，在2014較后一天，北京就發(fā)布從2015年1月1日起，北京住房公積金實(shí)行新政，購(gòu)買政策性住房或套型建筑面積在90平方米（含）以下的首套自住住房，貸款較高額度上調(diào)至120萬(wàn)元。這意味著，基準(zhǔn)利率下，與商貸相比，公積金貸款120萬(wàn)30年總共可少繳利息三十余萬(wàn)。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是一線城市較早的明顯救市政策，也更為一線松綁行政性限制政策開了口子。
　　
　　事實(shí)上，中點(diǎn)在市場(chǎng)繼續(xù)下探的背景下，早已開始有了動(dòng)作。2014年9月30日大銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房資金服務(wù)工作的通知》，扶植購(gòu)房剛性需求，首套認(rèn)定實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定，二套房購(gòu)買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房。10月9月，住建部、財(cái)政部、大銀行三部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放松公積金貸款條件，今后職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款，公積金將實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)。2014年10月29日國(guó)務(wù)院再次強(qiáng)調(diào)促進(jìn)住房消費(fèi)，放松公積金支付房租條件。11月21日，中國(guó)人民銀行宣布，自22日起，下調(diào)資金機(jī)構(gòu)金額貸款和存款基準(zhǔn)利率。資金機(jī)構(gòu)金額貸款和存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。
　　
　　與此同時(shí)，地方也采用補(bǔ)貼、減稅、落戶等政策救市。
　　
　　原華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強(qiáng)認(rèn)為，地方相關(guān)部門財(cái)政在短時(shí)間內(nèi)難以擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，降息、降準(zhǔn)等資金政策再次放松指日可待。例如，鋼鐵、水泥、玻璃等是房地產(chǎn)上游，家電、家裝、建材等是房地產(chǎn)下游，相關(guān)40個(gè)行業(yè)中在房地產(chǎn)下滑中都處于下滑趨勢(shì)。“投入資金在GDP之中所占的比重仍然是非常大的，大概占到48%，但房地產(chǎn)的下滑，大約影響了GDP至少0.3個(gè)百分點(diǎn)。”
　　
　　房企抓緊去庫(kù)存轉(zhuǎn)型求生機(jī)
　　
　　較新數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股139家房企存貨達(dá)2.23萬(wàn)億元，環(huán)比上升5%。其中，4家大房企存貨環(huán)比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分庫(kù)存消化周期超18個(gè)月、同比漲幅超1倍的房企包括：大名城漲128%至26.36個(gè)月，蘇寧環(huán)球漲154%至22.57個(gè)月，深振業(yè)同比增長(zhǎng)135%至18.53個(gè)月。
　　
　　與此同時(shí)，中金公司近期研究報(bào)告顯示，目前很多房企的土地儲(chǔ)備規(guī)模非常大。例如，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備規(guī)模為10000萬(wàn)平方米，保利為7660萬(wàn)平方米，恒大為15100萬(wàn)平方米。
　　
　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，目前房產(chǎn)預(yù)售的面積占施工面積的比例是近幾年較低的水平，不到10%。較高點(diǎn)的時(shí)候，大體預(yù)售和銷售的房屋的比例是16%，說(shuō)明在建房屋中90%未賣出去。
　　
　　“另外，截至去年10月份商品房的銷售，包括現(xiàn)房和預(yù)售商品房和賣出去的面積，占到正在施工的商品房面積的比例是歷史較低的。這就意味著當(dāng)前商品房整體的供應(yīng)量是比非常大的，賣得少，建得多。”秦虹說(shuō)。
　　
　　“在庫(kù)存高企的背景下，2015年要點(diǎn)仍是去庫(kù)存。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，在去庫(kù)存的同時(shí)，房企開啟了轉(zhuǎn)型之路。
　　
　　作為房企龍頭的萬(wàn)科率先轉(zhuǎn)型，定位“城市配套服務(wù)商”。萬(wàn)科集團(tuán)高等副總裁、北京公司總經(jīng)理毛大慶表示，在今年目前170億元的銷售額中，銷售業(yè)績(jī)占比比較復(fù)雜，大概有130億元來(lái)自住宅及部分散售型物業(yè)，其次是相關(guān)部門回購(gòu)15億到16億元的保障房，剩下的則是來(lái)自零星的社區(qū)商業(yè)銷售。
　　
　　恒大地產(chǎn)也在房地產(chǎn)之外，開啟了賣水、賣奶粉，進(jìn)軍農(nóng)業(yè)，甚至是醫(yī)院。與此同時(shí)，當(dāng)代地產(chǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)玩起了群體籌資。
　　
　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，房企規(guī)�；_(dá)到一定階段，勢(shì)必會(huì)面臨多元化轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，尤其是在傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“貨品時(shí)代”的大背景下，房企面臨多元化轉(zhuǎn)型，包括以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)、以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)等各種業(yè)務(wù)布局，甚至積較與互聯(lián)網(wǎng)公司合作。
　　
　　市場(chǎng)續(xù)演分化二三線城市風(fēng)險(xiǎn)增加
　　
　　6日，房地產(chǎn)板塊告別前一日的癲狂，整體下挫2.02%至1610點(diǎn)，這距前一日較高1718點(diǎn)下跌超100點(diǎn)。而這劇烈的波動(dòng)就如同房地產(chǎn)市場(chǎng)一般讓人看到潛在的波瀾。的確，樓市成交量逐月大幅上漲，庫(kù)存壓力大為緩解的同時(shí)，部分城市卻面臨風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　CREIS中指較新數(shù)據(jù)顯示，2014年12月主要城市成交面積迎來(lái)新高，環(huán)比增長(zhǎng)21.22%，較2013年同期也增長(zhǎng)9.79%。具體來(lái)看，監(jiān)測(cè)的要點(diǎn)城市中，34個(gè)城市環(huán)比上漲，惠州上漲幅度非常大，達(dá)101.46%，昆明增幅也高達(dá)84.37%，同比方面，韶關(guān)增幅高達(dá)314.35%，福州也增長(zhǎng)169.35%。
　　
　　但值得注意的是，在部分城市成交量井噴暴漲的同時(shí)，也有部分城市繼續(xù)下探。其中降幅較多的城市為南充，環(huán)比減少46.81%，天津下降4.33%。同比方面，泉州下滑60.94%，合肥下滑50.77%，西安下滑43.57%。
　　
　　對(duì)此，研究中心研究員朱一鳴認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)因地方需求不同繼續(xù)加劇分化，在政策放松下，供求結(jié)構(gòu)性失衡的一線城市，房?jī)r(jià)上漲壓力依然存在，但市場(chǎng)需求提前透支，人口吸附能力較弱的部分二三線城市，面對(duì)非常大的庫(kù)存壓力，或面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　對(duì)此，倪鵬飛表示，2015年住房市場(chǎng)可以預(yù)見的是不會(huì)再現(xiàn)2008年、2011年調(diào)整之后價(jià)量齊飛的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)的可能也微乎其微。與此同時(shí)，調(diào)整與之前相比，時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，速度會(huì)更慢，程度會(huì)更深，未來(lái)住房市場(chǎng)將進(jìn)入減速的常態(tài)。
　　
　　他同時(shí)表示，該類市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)兩種層面的分化。首先是一、二線城市和三、四線城市的分化調(diào)整，一、二線城市需求比較旺，消化比較快，調(diào)整的時(shí)間比較短。三、四線城市需求比較弱，供給比較多，消化比較慢，時(shí)間比較長(zhǎng)。其次是短期調(diào)整和長(zhǎng)期調(diào)整的分化。按照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，只要貨幣資金一松，短期調(diào)整就會(huì)回升。因此，從目前的局勢(shì)來(lái)看，仍存在短期調(diào)整的可能性。而長(zhǎng)期的調(diào)整則需要很長(zhǎng)一段時(shí)間，有升的因素也有降的因素。