歐陽捷：解決樓市矛盾 不能只靠大銀行‘一招鮮’

【中玻網(wǎng)】當前，樓市結(jié)構(gòu)性的矛盾是什么呢？是以人為核心的城鎮(zhèn)化速度遠遠低于住房建設(shè)的城鎮(zhèn)化速度，換句話說，是供大于求。
　　
　　2000-2010年，城鎮(zhèn)化率每年提升約一個百分點，而2011-2013年城鎮(zhèn)化提升的速度似乎明顯放緩，東南沿海地區(qū)逐漸進入后工業(yè)化時代，土地價格逐年提高，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭減弱，新興產(chǎn)業(yè)未能大規(guī)模興起，招商引資的力度有所降低，外來人口增長速度明顯放緩，住房需求主要依靠存量人口（也就是戶籍人口為主的常住人口），因而需求難以像過去一樣快速增加。中西部地區(qū)除省會城市可以吸引、聚集產(chǎn)業(yè)外，其它城市工業(yè)發(fā)展不快，第三產(chǎn)業(yè)缺乏依托，外來人口缺少保障生存的就業(yè)條件，對人口吸引力明顯不足。
　　
　　但住房建設(shè)速度卻沒有慢下來。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2000-2013年，每年住房竣工面積增長5%以上，相對于每年1%的人口城鎮(zhèn)化率明顯高出很多，也就意味著4%的新增住房竣工面積要靠存量人口消化，也造成目前很多城市的不少家庭擁有2套以上的住房，住房竣工面積已到了難以消化正常的時候，也就造成了目前的普遍供大于求。
　　
　　住房供大于求的局面造成競爭加劇、銷售不理想，進而導(dǎo)致新開工面積持續(xù)下降，同時也導(dǎo)致竣工面積增速下降，而在建施工面積還在擴大，因而房地產(chǎn)投入資金不得不減緩，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年上半年GDP達到7.4%，但房地產(chǎn)GDP僅為3.2%，拖累了GDP和相關(guān)產(chǎn)業(yè)，1-8月房地產(chǎn)開發(fā)投入資金雖然還在增長（13.2%），但比1-7月又回落0.5個百分點，鋼材、水泥增長均回落，平板玻璃產(chǎn)量也同比下降。眼下普遍的供大于求還將持續(xù)相當長的一段時期，這也是造成目前固定資產(chǎn)投入資金持續(xù)下降、房地產(chǎn)相關(guān)工業(yè)產(chǎn)業(yè)減速的根本原因。
　　
　　相信房地產(chǎn)還會繼續(xù)拖累國民經(jīng)濟的增長，這也是中點相關(guān)部門出手解除行政管制措施的真實邏輯。
　　
　　雖然大銀行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布了解除限貸的指示，應(yīng)該可以釋放部分存量人口的改善性需求，但是仍然不能解決樓市供大于求的根本矛盾。
　　
　　要解決樓市供大于求的結(jié)構(gòu)性矛盾，無非是從供與求入手，要么減少供應(yīng)，要么擴大需求。
　　
　　減少供應(yīng)很難，目前在建住房施工面積已經(jīng)達到65億平米，按照去年竣工面積計算，全部竣工需要7-8年，再加上房企未開工的已購住宅土地，至少增加5-7年，換句話說，住房用地即使停止供應(yīng)10年也不會影響住房供應(yīng)。但地方相關(guān)部門不會停止土地供應(yīng)，因為土地財政已經(jīng)養(yǎng)成路徑依賴；土地儲備的區(qū)域性與結(jié)構(gòu)性不平衡也還會產(chǎn)生新的用地需求；近9萬家房企中的相當一部分企業(yè)也需要補充土地儲備；因此，供應(yīng)只能慢慢減下來。
　　
　　所以，只有從需求入手，通過大力推進城鎮(zhèn)化，吸引農(nóng)村人口進城，擴大城鎮(zhèn)增量人口購房需求，才能逐步修正供求失衡。一方面，還要繼續(xù)創(chuàng)造容納農(nóng)村人口就業(yè)的產(chǎn)業(yè)并擴大規(guī)模，使得他們能夠樂業(yè)，并享有生活保障包括公共服務(wù)，解除戶籍限制的不平等。另一方面，要讓農(nóng)民獲得進城真實落地、樂居的資本，也就是通過土地改變，讓農(nóng)民獲得富裕的機會和應(yīng)得的利益，享有城鎮(zhèn)化的經(jīng)濟果實。
　　
　　這既是解決樓市供求關(guān)系失衡的根本大法，也是中國實現(xiàn)現(xiàn)代化的必由之路。